Cartea funciară este documentul care spune adevărul despre o proprietate. Nu vânzătorul, nu anunțul de pe internet, nu agentul imobiliar — ci cartea funciară. Ea conține tot istoricul juridic al proprietății și toate sarcinile, drepturile și restricțiile care o afectează.

Problema este că puțini cumpărători știu să o citească. Și puțini agenți imobiliari iau timp să o explice. Ce urmează este un ghid practic pentru a înțelege ce cauți și ce înseamnă ce găsești.

Regula de bază

„Cumperi proprietatea cu toate sarcinile înscrise în cartea funciară la momentul semnării, dacă contractul nu prevede altfel. Ignoranța nu te protejează — legea nu face excepție pentru cumpărătorii neinformați."

Cum este structurată cartea funciară

Cele 3 părți ale cărții funciare

A

Partea A — Descrierea imobilului

Numărul cadastral, adresa, suprafața (atât cea din acte cât și cea măsurată), categoria de folosință. Verifici că suprafața din CF corespunde cu ce ți-a spus vânzătorul și cu ce ai văzut la fața locului.

B

Partea B — Dreptul de proprietate

Cine este proprietarul legal, în ce cotă, și cum a dobândit proprietatea (cumpărare, moștenire, donație etc.). Verifici că vânzătorul este același cu proprietarul înscris și că nu există coproprietari necunoscuți.

C

Partea C — Sarcinile și restricțiile

Cea mai importantă secțiune. Conține ipotecile, privilegiile, drepturile de uz, servituțile, interdicțiile de înstrăinare sau grevare și orice alte sarcini care afectează proprietatea. Citești cu atenție fiecare rând.

Cele 7 lucruri pe care trebuie să le verifici

01

Ipoteca — există și cât este

Dacă proprietatea are un credit ipotecar, va apărea în Partea C ca „ipotecă" în favoarea băncii respective, cu valoarea creditului. Aceasta nu blochează vânzarea, dar creditul trebuie stins din prețul de vânzare înainte sau concomitent cu transferul proprietății. Notarul se ocupă de această procedură, dar tu trebuie să știi din timp că există și care este soldul.

Dacă vânzătorul spune că nu are credit dar în CF apare ipotecă — întrebă explicit și insistă pe un răspuns scris.

⚠ Risc mare dacă neclarat
02

Interdicția de înstrăinare sau grevare

Înseamnă că proprietarul nu poate vinde sau pune ipotecă pe proprietate fără acordul celui în favoarea căruia s-a instituit restricția (de obicei o bancă sau un fost proprietar). Dacă această interdicție există și nu este radiată înainte de tranzacție, vânzarea nu se poate face legal.

⚠ Blocant — trebuie radiat înainte
03

Dreptul de uz sau uzufruct

Dreptul de uz îi dă altei persoane (de obicei un fost proprietar în vârstă) dreptul să locuiască în proprietate pe tot parcursul vieții sale, chiar dacă tu ești proprietarul legal. Cumperi proprietatea dar nu poți locui în ea sau o închiria cât timp dreptul de uz este activ.

Aceasta este una dintre cele mai frecvente surprize neplăcute pe care le văd — vânzătorii uită să menționeze că mama sau bunicul are drept de uz înscris în CF.

⚠ Critic — verifică obligatoriu
04

Suprafața din CF vs. suprafața reală

Uneori proprietatea a fost extinsă, modificată sau compartimentată diferit față de ce scrie în CF. Neconcordanțele pot crea probleme la intabularea pe numele tău sau la obținerea unui credit ipotecar. Verifici planul cadastral față de situația reală la vizionare.

⚡ Necesită clarificare
05

Coproprietarii — toți trebuie să semneze

Dacă proprietatea este deținută de mai mulți proprietari (de exemplu, doi soți sau mai mulți moștenitori), toți trebuie să fie prezenți sau reprezentați prin procură notarială la semnarea contractului de vânzare-cumpărare. Lipsa unuia dintre coproprietari face tranzacția nulă.

Verifici Partea B pentru toți proprietarii înscriși și cotele lor.

⚡ Verifică numărul de proprietari
06

Servituțile — drepturi de trecere și alte restricții

O servitute poate obliga proprietatea ta să permită accesul vecinului printr-o curte comună, sau poate restricționa construirea pe o anumită zonă a terenului. La apartamente sunt mai rare, dar la case și terenuri sunt frecvente. Dacă există o servitute, ea se transmite odată cu proprietatea — nu dispare la vânzare.

⚡ Relevant mai ales la case și terenuri
07

Notările — procesele în curs și alte mențiuni

În Partea C pot apărea și notări despre litigii în curs, acțiuni de partaj, cereri de revocare a donației sau alte proceduri judiciare care afectează proprietatea. Dacă există o notare despre un proces în curs, cumpărarea în această stare este extrem de riscantă — poți câștiga o proprietate care se află în mijlocul unui litigiu cu un final incert.

⚠ Evitați achiziția cu procese notate

Cum obții extrasul de carte funciară

Poți obține extrasul de CF de pe portalul ANCPI (ancpi.ro) contra unei taxe mici (20-30 lei), în format electronic, în 1-3 zile lucrătoare. Ai nevoie de numărul cadastral al proprietății, pe care ți-l dă vânzătorul sau îl găsești pe harta cadastrală online.

Notarul va obține și el extrasul la momentul autentificării, dar este în avantajul tău să ai una cu câteva săptămâni înainte — astfel ai timp să pui întrebări și să rezolvi eventualele probleme înainte de ziua semnării.

Atenție: Informațiile din acest ghid au caracter general și educativ. Situațiile juridice concrete pot fi complexe și pot varia. Înainte de orice tranzacție imobiliară, consultați un notar public sau un avocat specializat în drept imobiliar. Ghidul nu înlocuiește consultanța juridică profesională.